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巴曙松:疫情之下地產行業前景

發布時間:2020-03-19 14:41:28 來源: 觀點地產網 責任編輯:張堯

正處于仲春時節,晝漸長、夜漸短的自然現象逐漸開始分化。


開年起起伏伏,2月經歷了國內疫情集中爆發、生產幾乎停滯,3月全球疫情升溫、美股熔斷后股市全面下跌、房企銷售繼續下滑,給人一種“山雨欲來”的慌亂,不安的情緒持續蔓延開來。


在突發性事件發生之后,對于行業長遠的影響與判斷顯得更為重要。除了做客博鰲房地產論壇,2020年度論壇再次邀請了北京大學匯豐金融研究院執行院長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松發表一席演講,詳解疫情之下,未來房地產的演變及新趨勢。


還是帶著那一副眼鏡,巴曙松身著西裝革履地出現在視頻的另一端,這場演講持續了將近一個多小時。在這60分鐘、近1萬字的演講里,巴曙松想要傳達的初心,是希冀未來房地產市場能更為健康地發展。


事實上,國內的疫情正在好轉,房企們基本全面復工、線上售樓備受關注、項目開發也在不斷推進、物管赴港上市潮愈演愈烈。


若把視野拉遠,放置整個大的經濟環境之下,巴曙松認為“房地產本身處于調整轉型的階段,此次疫情加速了房地產行業洗牌,力度將比2019年更大?!?/p>


加速洗牌的一年


查理·芒格曾說,經濟學教授的思想是最經濟的,用事實、數據去推敲那些有如金科玉律般的觀點。


在每一次聽巴曙松的演講時,基本三句不離數據分析。他首要提及的一點是,疊加疫情的因素,今年房地產去化壓力加大、依賴銷售回款,其次是資產負債率基本處于一個歷史的高位。


巴曙松認為,從2015年到現在,房屋新開工面積處于穩步上升,而商品房銷售從2017年到現在是穩中趨跌。一邊是新開工面積在上升,一邊是商品房銷售面積穩中趨跌。


截止到2019年12月份,全國商品住宅開工的庫存大概在29.4億平方米,但平均的去化周期在23.5個月。


在行業高速發展之下,房企們的發展也受到擠壓。巴曙松表示,2020年是一個洗牌的年份,而疫情加速了洗牌,且洗牌力度比2019年更大。


他列出一組數據顯示,2019年公告破產的房地產企業528家,到2020年1至2月,已經公告破產的房地產企業是100家。按這個趨勢計算,其它條件不變,可以預見2020年房地產企業破產600至700家。


債務方面,疫情會使高負債率、高杠桿率的運作模式受到比較大的沖擊。巴曙松提到,2020年房企境內債券、海外發債、信托等,預計債務達1.46萬億元,債務壓力的峰值在今年7月份,該月房地產到期的債務是1490億元。


他表示,今年房地產債務到期規模比2019年還有進一步的提升?;诂F金流和到期債權考慮,房企必須要找到新的融資產品,或加速現金流的回籠。


開年至今,因央行多次下調金融機構存款準備金率、向市場投放資金及地方出臺信貸支持等政策,房企發債迎來了窗口期,而融資大部分用途為借新還舊,償還存量債務為主。


市場數據統計,1月內房股海外債規模創新高,為1267億元,同比增長83%,為10年以來單月最高規模。而信用債整體融資成本為5%,公司債、中票、短期融資券、ABS的發行利率均較過去半年的平均利率有明顯下降,其中疫情防控債更是低于同期債項的利率水平。


幾百年前,煉金術士夢想把鉛變成金子。幾百年后,開發商希冀能在房地產這個賺錢的行業中找尋新的出路。對此,巴曙松總結了在當前經濟出現新特點及發展趨勢,在疊加疫情的影響下,中國房地產市場出現的十個新變化。


巴曙松認為,首先房地產市場的政策和房價進入雙穩周期,而房企高速增長需求最快的時候已經過去了,逐步進入到存量市場。


他同時提到,我國總體上告別了住房的嚴重短缺,但實際上中高收入階層在改善住房條件方面的需求,使房地產市場形成一個增量紅利。


這部分增量紅利在受疫情影響之后的表現尤為明顯,人們的觀念、生活方式、對所居住的城市在疫情和公共醫療方面提出了更高的要求,也會帶來增量需求的變化和分化。


除此之外,租賃市場總體發展不足,流動人口較大的一二線城市的租房供應不足,租房需求大。房地產市場不僅僅是不斷開發房子,租和售怎么同時開發,同時得到很好的發展,這是值得我們思考的。


隨后,巴曙松還從供求結構總結房地產市場出現的另一個重要特點,即從原來的賣方市場慢慢轉向買方市場,定價的話語權在逐步轉到買方市場。這在中國很多的商品領域早就出現過,只不過房地產市場出現的稍微晚一些。


2萬億平米物管蛋糕與線上交易新趨勢


巴曙松在演講中,關于房地產市場未來出現的十個變化中提到,老舊小區的改造和物業服務的需求,在疫情之后應該會有一個比較強的爆發。


他指出,物業管理是一個發展非??焖俚男袠I,在管面積約200億平方米,可能未來整個行業規模,有物業管理需求的會達到1萬億平方米,從未來拓展的趨勢看,有望達到2萬億平方米,因此空間巨大。


在此之前,物管行業掀起的上市潮以及獲超額認購的跡象早已顯現。從資本市場的反應來看,今年疫情的爆發,對物業股的影響頗小,反而成為房地產行業中堅挺的一支軍隊。


在巴曙松看來,一個專業、有效率的物業管理,不僅能提升小區的生活品質和公共服務能力,它還可以附加很多金融、公共服務等等相關配套能力。通過這次疫情可以看出,物業管理的效率高低、好壞與否,在應對沖擊方面都有天壤之別。


近期房企陸續召開業績會,包括佳源國際、越秀地產等也傳出分拆物業上市的信號。今年以來,正榮服務、金融街物業、宋都服務、燁星集團等已經遞交招股書,弘生活、朗詩物業、卓越物業、世茂服務等亦有赴港上市的動態。


另一方面,老舊小區的改造愈發得到重視。巴曙松稱,像北京、廣州、天津這些發展比較久的城市,已有一大批房子的年齡超過30年,占比非常高,對這一部分老舊小區進行更新改造需求也非常大。


事實上,各個城市,尤其是在廣東的東莞、惠州、深圳、佛山、增城等地不斷推出舊改地塊,不斷加大舊改力度。此前曾有碧桂園中標佛山大瀝鎮及南海里水鎮舊改、奧園啟動珠海舊改項目、鴻榮源東莞深圳兩地舊改前期服務商等等。


另一方面,在競爭激烈的房企銷售領域,即使是很小的機會,也會有人在跟蹤。國內疫情使得線下售樓部暫停關閉,線上就會成為房企的主戰場。


巴曙松認為,線上的最大化效應,就使得整個房子的交易流程縮短,進而推動新的交易規則產生和交易流程的透明化,提高效率,使得新的行業標準逐步產生,推動市場秩序的健康。


具體而言,線上銷售客觀上帶來的是大量交易前中后期的信息虛擬化,要求房產銷售人員完善售前的流程,進而帶動全流程的精細化服務。而流程的分化、細化就可能激發出一些新的業態,新產品、新物種的出現。


演講接近尾聲,巴曙松也明確了這一點,如果疫情再持續一段時間,那些不能適應轉換的房企可能就會被淘汰。當市場恢復之后,業務量就會集中到能適應這個新業態的開發商的競爭份額里。


“所以我們能看到疫情前后,在新業態和舊業態的適應能力這一個指標,即對線上化趨勢的適應能力和把握能力,成為開發商洗牌的一個很重要的影響因素?!?/p>




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